Transmiterea efectivă a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este precedată uneori de încheierea unei promisiuni de vânzare cumpărare. Într-o astfel de ipoteză promisiunea se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul vânzător este titular al dreptului care face obiectul promisiunii, iar promisiunea prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul.
Prin notarea în cartea funciară a promisiunii se asigură opozabilitatea acesteia față de terțele persoane care nu sunt parte ale acordului dintre promitentul vânzător și promitentul cumpărator. Drept urmare, în special promitentul cumpărator și mai ales dacă a achitat un avans, este interesat de notarea promisiunii în cartea funciară.
Respectarea condițiilor legale pentru notarea promisiunii este verificată de către registratori ai OCPI cu puteri limitate, astfel că termenul pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare trebuie să fie cert și determinat.
Judecătoria Cluj Napoca – Sentința civilă nr. 14042/04.12.2023
În anul 2023 un promitent cumpărător solicită OCPI Cluj notarea în cartea funciară a unei promisiuni care referitor la termenul pentru încheierea contractului stabilea următoarele:
Părțile contractuale stabilim că predarea-primirea imobilului se va face în termen de cel mult 24 de luni de la data emiterii autorizației de construcții, iar întabularea pe numele cumpărătorilor se va realiza în termen de cel mult 4 luni de la predarea apartamentelor, cu posibilitatea de prelungire a acestor teremene prin act adițional, precum și cu posibilitatea de a se preda apartamentul și de a semna anterior acestor date contractul de vânzare cumpărare.
OCPI Cluj a respins cererea de notare, apreciind că promisiunea nu cuprinde termenul în care urmează a fi încheiat contractul, termenul trebuind să fie cert, adică un termen a cărui dată de împlinire este cunoscută și posibil de executat încă din momentul încheierii promisiunii.
Promitentul cumpărător formulează plângere împotriva soluției OCPI Cluj, considerând că era determinabil termenul pentru predarea imobilului prin raportare la data emiterii autorizației de construire, astfel că era determinabil și termenul pentru încheierea contractului.
Judecătoria Cluj Napoca, prin Sentința civilă nr. 14042/04.12.2023, respinge plângerea ca neîntemeiată cu următoarea motivare:
Din analiza Promisiunii de vânzare cumpărare din data de 14.05.2018 (f. 410-41) anexată la dosarul de carte funciară, instanța reține contrar susținerilor petentului, că nu este prevăzut un termen cert în vederea încheierii Contractului de vânzare în formă autentică. Astfel, nu se poate concluziona că prin stipularea clauzei la paragraful 12 (…) reprezintă un termen cert și determinat în accepțiunea dispozițiilor legale evocate anterior. Astfel, raportat la modalitatea de stipulare a termenului în vederea încheierii contractului, la momentul formulării cererii de notare, registratorul nu poate constata dacă sunt îndeplinite în mod cumulativ condițiile prevăzute de art.190 alin.1 și 2 din Regulamentul de avizare, respectiv de art. 906 C.civ. și anume dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, stipularea termenului în care urmează a fi încheiat contractu și ca notarea să fie solicitată în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
Teza susținută de petent conform căreia termenul este clar stabilit fiind la 4 luni de la data predării apartamentului este neîntemeiată tocmai raportat la clauza invocată de către acesta, termenul de 4 luni referindu-se la întabularea în cartea funciară. Or, întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate urmează a fi admisă în condițiile în care în prealabil, cel mult concomitent, se încheie contractul de vânzare cumparare, cu privire la care, astfel cum s-a stipulat în contract, există posibilitatea încheierii sale anterioare. Tocmai urmărind acest raționament nu se poate stipula că data evocată de către petent este cea privind obligația de încheiere a contractului. Mai mult, la momentul încheierii antecontractului, momentul la care urma a fi eliberată autorizația de construire cu privire la imobil nu era cunoscut și nici măcar cert cu privire la realizare, astfel încât aspectele referitore la faptul că termenul de predare al apartamentelor s-a împlinit la data de 04.06.2020, produc efecte în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor contractuale, însă nu și cu privire la îndeplinirea condițiilor prevăzute de dispozițiile legale referitoare la stipularea unui termen, pentru notarea în cartea funciară a promisiunii bilaterale, dat fiind faptul că este o împrejurare survenită ulterior întocmirii actului.
Tribunalul Cluj – Decizia civilă nr. 498/05.04.2024
Soluția Judecătoriei Cluj Napoca este contestată de către promitentul cumpărător, însă Tribunalul Cluj prin Decizia civilă nr. 498/05.04.2024 respinge criticile acestuia cu următoarea motivare:
Principala critică adusă de apelant Sentinţei civile nr. 14042/2023 de la 04 decembrie 2023 a Judecătoriei Cluj constă în faptul că ar fi considerat în mod eronat lipsa unui termen cert în promisiunea de vânzare-cumpărare.
Termenul cert este cel a cărui dată sau moment de împlinire este cunoscut din chiar momentul încheierii actului, fie prin fixarea datei calendaristice, fie în mod indirect, prin fixarea duratei termenului și și stabilirea momentului începerii lui.
Termenul incert este acela a cărui dată de împlinire nu este cunoscută în momentul încheierii actului juridic, deși se știe precis că evenimentul respectiv se va întâmpla.
În conformitate cu art.906 alin.1) Cod civil, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancțiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
Art.190 alin.1 și 2 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și cartea funciară aprobat prin Ordinul nr.700/2014 emis de directorul general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară prevede că (1) Notarea unui antecontract în cartea funciară conform art. 906 Codul civil se poate efectua oricând în termenul stipulat pentru încheierea contractului dar nu mai târziu de 6 luni de la data expirării acestui termen. Menţionarea în antecontract a termenului în care urmează a fi încheiat contractul este obligatorie sub sancţiunea respingerii cererii de notare. (2) Notarea antecontractului se va radia din oficiu, în condițiile art. 906 alin. (3) din Codul civil. Radierea notării antecontractului se va efectua la cerere, în baza următoarelor înscrisuri: a) acordul părților exprimat în formă.
Prin urmare, în consonanță cu prima instanță, tribunalul apreciază că raportat la modalitatea de stipulare a termenului în vederea încheierii contractului, la momentul formulării cererii de notare, registratorul nu poate constata dacă sunt îndeplinite în mod cumulativ condițiile prevăzute de art.190 alin.1 și 2 din Regulamentul de avizare, respectiv de art. 906 Cod civil și anume dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, stipularea termenului în care urmează a fi încheiat contractul și ca notarea să fie solicitată în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
Așa cum în mod just a subliniat și intimata, registratorul de carte funciară are obligația de a verifica aspectele formale ale cererii de notare, respectiv dacă actul este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, dacă indică numele părților, dacă individualizează imobilul, dacă este stabilit un termen pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, și nu aspecte ce țin de fondul dreptului a cărui notare se cere. În cauză, determinarea termenului ar fi presupus din partea registratorul de carte funciară şi să stabilească termenul de încheiere a contractului în urma unor deducții și interpretări de fapt și de drept a unor clauze contractuale și împrejurări, respectiv: posibilitatea de emitere a autorizației de construire și data emiterii acesteia; posibilitatea de realizare a construcției și data realizării acesteia; posibilitatea de predare a construcției și data predării acesteia.
Or, la momentul încheierii promisiunii de vânzare toate evenimentele mai sus expuse erau incerte.
Nu poate fi neglijat că, așa cum corect a menționat prima instanță, la data încheierii antecontractului, momentul la care urma a fi eliberată autorizația de construire cu privire la imobil nu era cunoscut și nici măcar cert cu privire la realizare, astfel încât aspectele referitoare la faptul că termenul de predare al apartamentelor s-a împlinit la data de 04.06.2020, produc efecte în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor contractuale, însă nu și cu privire la îndeplinirea condițiilor prevăzute de dispozițiile legale referitoare la stipularea unui termen, pentru notarea în cartea funciară a promisiunii bilaterale, dat fiind faptul că este o împrejurare survenită ulterior întocmirii actului.
În consecință, nu se poate aprecia că în antecontract a fost stipulat un termen cert, câtă vreme acesta nu rezultă în mod direct, ci determinarea lui presupune o serie de silogisme, de conexiuni cu împrejurări care, la rândul lor, nu au un moment cert de împlinire, or, o astfel de analiză excede controlului pe care trebuie să îl efectueze de registratorul de carte funciară în soluționarea unei cereri de notare.
Bine de știut la momentul încheierii unei promisiuni de vânzare cumpărare
Termenul stabilit prin promisiunea de vânzare cumpărare pentru încheierea contractului trebuie să fie clar determinat.
Nu se poate pretinde registratorului de carte funciară să stabilească termenul de încheiere a contractului în urma unor deducții și interpretări de fapt și de drept a unor clauze contractuale și împrejurări.
Lipsa unui termen clar stabilit va duce la respingerea cererii de notare a promisiunii de vânzare cumpărare în cartea funciară.
